万众期待的降息，居然落空了？

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今天上午，央行发布8月最新LPR数据，5年期以上LPR未下调，依然为4.2%，与上月持平！

房贷利率见底了？政策“只刮风不下雨”？央行还在“憋大招”？......一时间，有关“房贷利率未降”的话题引发热议。

意外！降息落空！5年期以上LPR未下调，仍为4.2%

8月21日上午，央行发布最新一期LPR利率，备受关注的5年期以上LPR未下调，依然为4.2%。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年8月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为4.2%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

央行公告一出，业内齐呼：太意外！要知道，8月15日，央行开展了2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，当时MLF利率下调了15个基点至2.5%。

众所周知，MLF利率是LPR的基础，一般MLF利率的上调或下调，一般都会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。当时业内就预测：面粉价已降，面包价下调会很快到来！

但是万万没想到，今天央行只降了1年期LPR10个基点，5年期以上LPR未调整，万众期待的房贷利率下调终究没有到来！

值得一提的，我对比了2019年8月首次公布LPR以来的数据，发现只降1年期LPR、不降5年前以上LPR并非首次，在2021年12月、2019年9月都曾出现过。

多部门表态降利率！央行本月“按兵不动”，释放什么信号？

今年7月以来，国家多部门发声，支持刚需和改善住房消费，明确要求降首付、降利率。

7月14日，央行正式表态：支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款，引发全国关注。

7月27日，住建部明确：大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

8月1日，央行在下半年工作部署中提到：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

有分析称：央行措辞从“支持和鼓励”变成“指导”，意味着下调存量房贷利率势在必行，存量房贷利率下调将成为银行的必选项，接下来将进入实操阶段。

8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议提到：调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降，规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。发挥好存款利率市场化调整机制的重要作用，增强金融支持实体经济的可持续性，切实发挥好金融在促消费、稳投资、扩内需中的积极作用。

房贷利率下调似乎已箭在弦上，为何央行本月只降1年期LPR，5年期以上LPR“按兵不动”？

首先，我们看央行最新发声——“规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系”，释放了重要信号。有专家表示，存量房贷利率调整大势所趋，本月5年期以上LPR报价维持不变，应该是为存量房贷利率下调预留空间。

其次，降低MLF利率之后，而没有降低5年LPR利率，在一定程度上也是保护银行利润。1年期下调10个基点，或反映政策意图在于刺激制造业或扩大消费上。

近日，国家金融监督管理总局发布的二季度银行业保险业主要监管指标数据情况显示，2023年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点。

专家表示，5年期以上LPR保持不变，有助于商业银行稳定息差水平，保持利润合理增长，增强支持服务实体经济的持续性和高质量发展的稳健性。

最后，继续降5年期以上LPR是否能带来超预期效果？据了解，从2022年至今，5年期以上LPR已下调5次，累计下调45个基点，力度很大，但并未给楼市复苏带来很大改善。换句话说，通过LPR下调刺激入市效果有限，当前还是大众对楼市预期、就业前景、收入预期等信心不足。维持5年期LPR报价利率稳定，也有助于避免新、旧房贷利率利差进一步扩大的潜在负面影响。

当然，5年期以上LPR未下调，是不是意味着房贷利率见底了？其实不然。各城完全可以积极利用“房贷利率下限下调”工具，进行降房贷利率。什么意思？也就是取消利率下限。

根据央行此前规定，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，南京目前也是按照这个规定执行，也就是首套房利率为LPR-20基点。未来不排除会取消下限，从而近一步降低房贷利率。

也有专家总结为：一是银行净息差压力较大，5年期LPR不变有助于商业银行稳定净息差水平；二是因城施策下，楼市“冷”的地方房贷利率可以低于LPR；三是避免新旧房贷利差进一步走阔，后续存量房贷利率下调概率较大。